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  • 浙江航天中汇实业有限公司部分资产

    发布日期:2021-11-25 03:44   来源:未知   阅读:

      项目名称:浙江航天中汇实业有限公司部分资产(杭州市萧山区所前镇联谊村新达路156号房产)

      转让方正在办理产权证过程中,不动产中心将核实测绘面积,产权证证载面积与《不动产测量报告》中地上面积之间会存在差异。

      审计报告和评估报告中的保留意见、重要揭示、特别事项说明中涉及转让产权的提示提醒等内容:

      1、截至评估基准日,列入评估范围的房屋建筑物产权证尚在办理之中,本次评估结果未考虑尚未取得《不动产权证书》对评估价值的影响,鉴于无法获取准确获批面积,在此基础上,本次按照转让方根据《不动产测量报告》申报的面积进行测算,已建成房产的办证费用应由交易双方协商解决。转让方根据《不动产测量报告》申报的总面积为65160.08平方米。如未来取得产权证后证载面积与之有差异,应以证载信息为准,并作相应调整,提请报告使用者注意。

      2、截至评估基准日,企业已签订租赁合同,约定将上述房产中除办公楼、食堂二层外全部对外出租,租赁期限为2018年4月1日至2027年3月31日。其中第一年到第三年租金价格为8,850,000.00元/年,第四年到第六年租金价格为9,292,500.00元/年,第七年到第九年租金价格为10,221,750.00元/年,九年总租金价格为85,092,750.00元。本次交易系带租约转让,评估值中已考虑上述租约对于资产价值的影响,其中,租约期内的租金系按照合同约定的租金总额进行测算,提请报告使用者关注。委评物业系在产证尚未办理的情况下对外出租,本次评估未考虑上述事项可能存在法律风险,该风险应由报告使用人根据实际情况做相应考虑。

      3、本报告中的评估结论未考虑资产可能存在的产权登记或权属变更过程中的相关费用和税项;未考虑资产评估值增减可能产生的纳税义务变化,也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。

      5、根据转让方提供的《国有建设用地使用权出让合同》规定,转让方持有的“萧土征字(2010)国出第358号”宗地的土地面积为62950平方米,建筑总面积为68618平方米,同时约定了容积率不高于1.56,不低于1.56,据此测算的容积率面积应为98202平方米,评估机构无法验证同一份文件中两个数据存在较大差异的原因。根据现场查勘及转让方申报的相关文件,上述地块除已建成房产和规划许可证中一处未建的“专件修理车间”外,已无其他空地可供建设。根据规划许可证“专件修理车间”的建筑面积为1798.4平方米。本次评估结论系根据企业的实际建设及规划情况进行估值。未考虑合同中约定的“容积率”及“建筑总面积”对于估值可能产生的影响。

      6、根据转让方提供的《国有建设用地使用权出让合同》第三十五条规定:“本合同项下宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的,出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金,并有权要求受让人继续履行本合同;建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的,出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分,有权按照实际差额部分占约定标准的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金”。本次评估系根据企业实际建设及规划情况进行估值,未考虑现状情况下因建筑面积不达标可能产生对于上述条款的违约,提请报告使用者注意。

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